Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 231

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 232

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 231

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 232

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 231

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 232

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 231

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 232

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 231

Warning: preg_match(): Unknown modifier '7' in /home/emre2647/works/AriHukuk/wp-includes/class-wp.php on line 232
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI – ARI HUKUK

KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI

KMK 28. maddeye göre yönetim planı; anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen belgedir. Yani anataşınmazda yönetimin nasıl ve hangi – esas kurallara göre yürütüleceğini yönetim planı belirler; düzenleyici kurallar ortaya koyar. Bu şekilde kat malikleri arasındaki ilişkiler şekillendirilir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi Kanuna göre yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28/1). Yönetim planının sözleşme hükmünde bir belge olduğu kanunda açıkça belirtilmiştir. Yönetim planı bir sözleşme değildir. Çünkü sözleşme birden fazla kişi gerektiren hukuki bir işlemdir. Bir binanın tümüne sahip olan bir kişi de taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler. Bu halde yönetim planı sadece bu kişi tarafından imza edilecektir. Yönetim planı imzalayan kat malikleri için sözleşmedir ama cüz‟i halefler bakımından sözleşme hükmündedir. Çünkü onlar aslında imza etmedikleri ve taraf olmadıkları bir sözleşme ile kanun hükmü gereğince bağlıdırlar. Burada sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da etkili olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur.

Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken tapu memurunca düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi (KMK m. 2/e) farklı işlemlerdir. Yönetim planının tapu memurunca res’en düzenlenmesi zorunlu değildir ve sonradan kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Halbuki kat mülkiyeti tesis edilirken yapılan sözleşmenin tapu memurunca res’en düzenlenmesi gerekir ve bu sözleşmenin sonradan değiştirilmesi de mümkün değildir.

Kat malikleri kurulu yönetim şeklini belirlerken yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Hatta burada sözleşmelerin 3. kişilere karşı etkili olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur. Bir bağımsız bölümü yönetim planı yapıldıktan sonra iktisap eden kimse dahi bu sözleşme ile bağlıdır. Yönetim planı, KMK’nin 28/1. fıkrasında belirtilen kapsam dışında kayıtlar içerdiği takdirde, bunlar, sadece imza sahiplerini bağlar ve cüzi halefleri etkilemez. Yönetim işleri ile ilgisi olmayan kayıtların yönetim planında bulunup imza sahiplerini bağlayabilmesi, bunların emredici hukuk kurallarına ve şekil şartlarına aykırı bulunmamalarına bağlıdır.

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini emredici hükümler saklı kalmak kaydıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre yürütmek mecburiyetinde değildirler; anlaşamadıkları takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetimle ilgili hükümleri uygulanacaktır.

Hukuksal alt yapıyı kuran en önemli belge, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımı yapılmış olan yönetim planıdır. Bu belgeye yasada “yönetim planı” denilmekte ise de, aslında bu belge kat malikleri arasında ortak bir sözleşme niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin 1. fıkrasına göre; “yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” Bir bağımsız bölümü yönetim planı yapıldıktan sonra iktisap eden kimse dahi yönetim planı hükümleri ile bağlıdır. Gerçekten maddenin 4. fıkrasına göre “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar” Böylece yönetim planına uyulması zorunlu olan kurallar belgesi niteliği verilmiştir. Yönetim planı, anataşınmazın yönetim ve işletmesi ile ilgili konuların çözümünde dayanak alınacak bağlayıcı kaynaklardan en önemlisidir.

Yönetim planı, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen yasası gibidir. Anayasa genel, yasalar özel, yönetim planı ise çok özel bir düzenlemedir. Her yönetim planının ait olduğu taşınmaz için geçerli olduğu, başka taşınmazlar hakkında uygulanamayacağı göz önüne alındığında yönetim planının çok özel bir düzenleme olduğu anlaşılır. Yönetim ve işletme konuları düzenleyecek, bu konularda gerektiği her zaman başvurulacak ve içerdiği kurallarla sorunları çözecek bir belge olan yönetim planı kat mülkiyetli taşınmazların yaşamı süresince var olacaktır.

Gerek uygulanma süresi gerekse de fonksiyonu itibariyle bu kadar önemli bir belge olan yönetim planının bu özelliklerinden dolayı, ait olduğu taşınmazın kendisine has nitelikleri dikkate alınarak, titizlikle hazırlanması gerekmektedir. Çok sık karşılaşılan, kırtasiyeden satın alınan standart basılı evrakın ya da başka bir siteden kopyalanmış kurallar bütününün yönetim planı olarak tapuya tescil ettirilmesi işlemi, uyuşmazlıkları önlemek veya çözmek bir yana daha çok uyuşmazlık yaratan sonuçlar doğurmaktadır.

Konut alıcılarının alacakları konutun iyi bir konumda kaliteli inşaat, sosyal tesis ve olanaklar, konforlu lüks yaşam gibi sunduğu teknik olanaklar kadar hukuksal alt yapısını da yani yönetim planını da mutlaka incelemeleri gerekmektedir. Zira yeni satın alınan evde yaşam başlayınca, ortak gereksinimlerinin karşılanması, ortak sorunlarının giderilmesi ve bunlarla birlikte birbirlerinden tamamen farklı tutum ve davranışlarının uyumlu ve düzenli bir şekilde yönetilmesi buna bağlıdır.

Leave a Reply